« Je pensais que le bail m’interdisait d’adopter un chat » : pourquoi cette petite ligne signée à la rentrée ne vaut rien du tout

Un chat qui miaule dans l’entrée, un bail flambant neuf signé quelques semaines plus tôt, et la petite phrase qui glace le sang du nouveau locataire : « la détention d’animaux est interdite dans le logement ». Mauvaise nouvelle pour le propriétaire qui l’a rédigée : cette clause ne vaut strictement rien. La loi française interdit depuis plus de cinquante ans qu’un bailleur bannisse purement et simplement les animaux domestiques d’un logement loué à titre de résidence principale, et ce, même si le locataire a signé le document sans broncher.

Une loi de 1970 qui protège les locataires, chats compris

Le texte qui tranche la question date du 9 juillet 1970, bien avant l’arrivée massive des colocations et des studios meublés dans les grandes villes françaises. L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 interdit au bailleur d’empêcher son locataire de détenir un animal dans un local d’habitation dans la mesure où il s’agit d’un animal familier. un propriétaire peut bien écrire ce qu’il veut sur son contrat, la loi passe au-dessus.

Concrètement, l’article 10 de la loi de 1989 est clair : un bailleur ne peut pas interdire à un locataire de détenir un animal domestique. Toute clause contraire est réputée non écrite : elle n’a aucune valeur juridique, même si les deux parties l’ont signée. Le mécanisme juridique du « réputé non écrit » est redoutablement simple à comprendre : la clause existe sur le papier, mais elle est censée n’avoir jamais existé devant un juge. Ni négociation, ni justification à apporter au propriétaire. Puisque vivre avec un animal domestique reste autorisé, le locataire n’aura pas à « prouver » quoi que ce soit durant sa procédure de contestation.

Cette protection ne se limite pas aux logements vides. Cette protection s’applique à tous les baux d’habitation, qu’il s’agisse de locations vides ou meublées constituant la résidence principale. Peu importe donc que le studio soit loué nu ou tout équipé, du moment qu’il s’agit du toit sous lequel le locataire vit réellement.

Chien, chat, hamster… et les vraies exceptions

La liste des animaux couverts est large. Cette règle s’applique à tous les animaux de compagnie dits « classiques », comme les chiens, chats, lapins, oiseaux, etc., à condition qu’ils soient présents dans des conditions normales de détention. Un vieux dossier judiciaire cité par plusieurs juristes est même allé jusqu’à valider la détention de sept, voire neuf chats dans un même logement, tant qu’aucun dégât ni trouble de voisinage n’était constaté, de quoi calmer les propriétaires les plus inquiets face à une simple boule de poils.

Il existe pourtant une vraie exception, et une seule mérite vraiment ce nom : les chiens classés dangereux. L’article 10 de cette loi précise qu’une clause interdisant la détention d’animaux domestiques dans le logement loué est réputée non écrite, sauf pour les chiens dangereux de première et deuxième catégorie. En pratique, la nuance compte : les chiens de 1re catégorie (pitbull, boerbull, tosa non-LOF…) peuvent faire l’objet d’une clause d’interdiction spécifique dans le bail, car la loi les considère comme chiens d’attaque. Les chiens de 2e catégorie (rottweiler, staffordshire LOF…) ne peuvent pas être interdits, mais sont soumis à des obligations strictes (muselière, laisse, permis de détention).

Un autre cas de figure échappe totalement à cette protection : les nouveaux animaux de compagnie, ces NAC qui vont du serpent au furet en passant par la mygale. Les NAC sont des animaux non domestiques au sens légal. Certains nécessitent un certificat de capacité ou une autorisation de détention, délivrés par la préfecture. Sans ça, les garder chez soi est illégal, peu importe ce que dit le bail. Le propriétaire retrouve alors une vraie marge de manœuvre, puisque le propriétaire peut s’opposer à la présence d’un NAC dans son logement, même en résidence principale. C’est l’une des rares exceptions à la liberté de détention.

Meublés touristiques, colocations et location saisonnière : le vrai piège

Là où beaucoup de locataires se trompent, c’est en confondant tous les types de contrats. La protection de 1970 (relayée ensuite par la loi de 1989 pour les rapports locatifs) vise spécifiquement la résidence principale. Les locations saisonnières, logements de fonction ou résidences services ne sont pas encadrés par la loi du 6 juillet 1989. À ce titre, les règles peuvent différer. Lorsqu’ils ne constituent pas la résidence principale du locataire, les baux peuvent interdire la présence d’animaux domestiques au sein du logement. Un airbnb loué deux semaines en Bretagne peut donc parfaitement afficher un « animaux interdits », et cette fois, la clause tient debout. Dans ce contexte, une clause interdisant les animaux est légale et applicable, à condition d’être clairement mentionnée dans le contrat. Le locataire qui accepte ces conditions ne pourra pas s’y opposer par la suite.

Certains baux mobilité, apparus avec la loi ELAN de 2018, jouent sur cette même zone grise pour des locations de courte durée destinées aux étudiants ou aux salariés en mission. Le distinguo est donc moins une question d’espèce animale que de statut du logement : résidence principale et durable d’un côté, séjour temporaire de l’autre.

Que faire si le propriétaire s’entête malgré tout

La liberté retrouvée n’efface pas les responsabilités. La détention est subordonnée au fait que ledit animal ne cause aucun dégât à l’immeuble, ni ne trouble la jouissance des occupants de celui-ci. Un chat qui déchire méthodiquement le parquet ou un chien dont les aboiements réveillent tout l’étage change complètement la donne : dans ce cas précis, la responsabilité du locataire redevient pleine et entière, réparations à sa charge, voire résiliation du bail en cas de manquement grave et répété.

Face à un propriétaire qui refuse malgré tout de céder, la marche à suivre reste balisée. Une contestation écrite en recommandé constitue la première étape, suivie si besoin d’une saisine de la commission départementale de conciliation, gratuite et souvent plus rapide qu’un procès. En dernier recours, le tribunal judiciaire pourra faire constater la nullité de la clause de non-détention d’un animal de compagnie du bail locatif, avec obtention de dommages et intérêts si nécessaire pour le locataire. Un détail à ne pas négliger avant d’accueillir un compagnon à quatre pattes : penser à le déclarer à son assureur habitation, une formalité souvent oubliée qui peut pourtant compliquer sérieusement une indemnisation en cas de sinistre.

Source : cerclemediateursbancaires.fr